La surroga mutuo è una particolare forma di finanziamento che consiste nella ‘sostituzione’ del proprio prestito immobiliare già attivo con un mutuo proposto da un nuovo istituto che garantisce al mutuatario migliori condizioni di rimborso del debito residuo. Una volta valutata la soluzione ideale per le proprie esigenze, il richiedente inoltra la domanda di surroga mutuo al nuovo istituto utilizzando l’ipoteca originaria del precedente finanziamento (portabilità dell’ipoteca).
La surroga mutuo, quindi, altro non è che l’acquisizione da parte di una nuova banca dell’importo pari al debito residuo: le condizioni e le scadenze per portare a termine le operazioni di surroga vengono stabilite in fase di trattativa e stipula del contratto tra cliente e la nuova banca.
Questa particolare tipologia di operazione consente al mutuatario di ottenere migliori condizioni contrattuali per il rimborso del prestito. Generalmente con la surroga mutuo il cliente beneficia di valori aggiuntivi dello spread mutui più convenienti rispetto al vecchio mutuo, può optare per un cambio di tasso di interesse e rivalutare la durata del piano di ammortamento. Per la surroga mutuo non sono previste spese o costi accessori per l’accesso al nuovo piano di finanziamento ed eventuali spese notarili sono solitamente a carico della banca.
Nel dettaglio, le fasi della surroga mutuo prevedono un primo step nel quale viene inoltrata la domanda.
La surroga mutuo, che spesso viene definita anche con il termine trasferimento, può essere formalizzata attraverso una scrittura privata autenticata con la nuova banca erogante oppure con un atto pubblico, per il quale è prevista la presenza di un notaio.
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La detrazione degli interessi passivi sui mutui procede quest’anno in ordine sparso. Nell’attestare gli interessi pagati dai mutuatari nel 2009 non tutte le banche hanno considerato, o quantomeno specificato sulla documentazione, i rimborsi elargiti ai clienti per conto dello Stato. Somme restituite agli intestatari dei mutui a tasso variabile o misto, in virtù del provvedimento anticrisi del governo che poneva un tetto al 4% per tutte le rate in scadenza lo scorso anno. Rimborsi che gli istituti di credito hanno ormai pressoché riaccreditato a tutti gli interessati, che dovrebbero quindi andare a ridurre la quota interessi inizialmente pagata da portare in detrazione. Ma in mancanza di un documento di rettifica il contribuente, come d’abitudine, potrebbe allegare al 730 solo le quietanze eventualmente ricevute mensilmente, non considerando i rimborsi, rischiando però di incorrere in futuro in un accertamento dell’Agenzia delle entrate. E per correre ai ripari, al contribuente – qualora non l’avesse ricevuta – non rimane che chiedere alla propria banca la certificazione riepilogativa, con il rischio però di dover pagare fino a 30 euro per il necessario “pezzo di carta”. Una problematica che poteva invece essere risolta imponendo tempestivamente alle banche il rilascio di una rendicontazione gratuita omogenea, con tutti i necessari dettagli.
In realtà uno schema riepilogativo standard già esiste. In un accordo del 2008 l’Abi e la consulta dei Caaf avevano definito le informazioni da riportare nell’attestazione degli interessi rilasciata ai fini fiscali. Peccato, però, che lo schema non sempre viene seguito alla lettera. Nonostante molte banche si siano adeguate per l’apposizione del visto di conformità, continueremo ad accettare ogni forma di documentazione, anche quella che non specifica il recupero degli eventuali differenziali. Anche perché non lo possiamo verificare.
Ma le difficoltà per i Caaf e, prima ancora, per i contribuenti non si limitano alla sola detrazione degli interessi sui mutui. Da anni i centri di assistenza fiscale reclamano anche con l’Ania per definire una modulistica uniforme per aiutarli a decifrare più agevolmente la disciplina fiscale applicabile al premio assicurativo che il contribuente porta in detrazione (vedi tabella in pagina). Un ginepraio in cui non sempre è facile districarsi. E dopo una serie di riunioni l’Ania ha partorito nel novembre del 2008 una timida circolare che invitava gli associati a redigere uno schema di comunicazione standard per consentire l’individuazione delle diverse componenti del premio in funzione delle varie coperture prestate. Ma tra le compagnie l’invito è stato accolto favorevolmente solo da qualche mosca bianca. E l’eterogeneità della documentazione continua a essere la regola.
Nel momento dell’acquisto di un immobile genitori o amici ci vengono spesso incontro per darci un aiuto concreto in questo momento della vita cosi importante. Inoltre i vostri cari hanno la possibilità di mettere a frutto i soldi depositati nel conto di risparmio di CheBanca!. Insomma, Mutuo Risparmio consiste in un mutuo con tasso variabile che utilizza il denaro lasciato su un qualsiasi conto corrente di Chebanca! Il risparmio dunque vi farà spendere di meno sugli interessi del mutuo. Coloro i quali pensano di poter risparmiare molto o sono certi che il proprio reddito ha chance di aumentare nel corso degli anni sicuramente sono avvantaggiati da questa innovativa formula di mutuo! Il Mutuo 2in1 della Banca Nazionale del Lavoro (BNL) è un prodotto finanziario con tasso misto, tranne che per le prime ventiquattro rate mensili che sono con tasso variabile con indicizzazione all’Euribor 30 giorni mentre per le rate che restano (partendo dalla venticinquesima rata e proseguendo fino alla fine della restituzione del finanziamento) con tasso fisso, fermato il giorno della firma del rapporto di mutuo. Finalmente è arrivato il sospirato accordo per la sospensione dei mutui. Le tredici associazioni di consumatori in hanno siglato con l’ABI l’accordo che dal 1 Febbraio 2010 permetterà alle famiglie in difficoltà economica di rimandare il pagamento delle rate del mutuo, fino a 150.000 euro e anche per chi sta ritardando il pagamento fino a 180 giorni.
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Chi ha dovuto sottoscrivere un mutuo subito dopo la crisi pianga pure, i tassi si sono riabbassati ad un livello imprevedibile. La banca d’Italia ha fatto sapere che le media è del 2,97% tra tassi fissi e variabili. Dalla metà degli anni novanta non accadeva e gli esperti sono già al lavoro per comprenderne il motivo. L’abbassamento sui mutui ha coinvolto anche, se in misura minore, i prestiti personali che sono scesi di quasi un punto percentuale. 
Appena aver vinto per l’ennesima volta il bando della provincia di Verona per la gestione della Tesoreria, i vertici di Unicredit hanno deciso di offrire a tutti gli attuali residenti, nonché coloro i quali si apprestano a trasferirsi, la possibilità di accedere ad un mutuo senza spese di istruttoria a tassi che variano dal 2% del variabile al 5% per il fisso.
Si è parlato molto in queste settimane della sospensione di un anno delle rate dei mutui dei consumatori in cassaintegrazione o disoccupati; un provvedimento di solidarietà che dovrebbe partire a Febbraio, ma dall’incontro tra l’Abi e le associazioni dei consumatori sono emerse delle “complicazioni” impreviste, a sfavore dei disoccupati: il tetto massimo che l’Abi intende porre per il provvedimento è di prestiti sarà probabilmente di 120.000 euro cifra che, bisogna dirlo, è comunque più alta di quella che avevano inizialmente proposto.