L’IVA agevolata sulle ristrutturazioni in casa

L’Iva agevolata per i lavori edili ora è permanente. La Finanziaria 2010 ha mandato a regime – senza termine di scadenza – l’aliquota del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, a condizione che si tratti di opere eseguite su edifici «a prevalente destinazione abitativa». Quando invece manchi questa caratteristica di prevalende destinazione abitativa l’aliquota è al 20 per cento.
Nessuna distinzione, invece, per gli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica: in tutti questi casi, l’aliquota Iva applicabile è quella del 10%, indipendentemente dal fatto che si tratti di edifici a prevalente destinazione abitativa. Restano con Iva al 4% i lavori di costruzione o di ampliamento di un’abitazione che, per il committente, abbia le caratteristiche della «prima casa». Rimane, infine, al 10%l’Iva sui lavori di costruzione degli edifici cosiddetti Tupini, vale a dire quelli nei quali almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni e nei quali non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi. Mentre è al 20% l’Iva sui lavori di costruzione di case con caratteristiche “di lusso” e sui lavori di costruzione di edifici che non abbiano le caratteristiche Tupini. Una delle questioni chiave è l’individuazione concreta della prevalente destinazione abitativa, dalla quale discende la possibilità di applicare l’Iva al 10% sui lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Innanzitutto, si tratta dell’abitazione (e relative pertinenze) in una casa unifamiliare o in un edificio composto da una pluralità di abitazioni nel quale non siano presenti unità immobiliari destinate a uso diverso da quello abitativo (alle pertinenze, quali autorimesse, cantine e solai, va riservato il medesimo trattamento che spetta al bene principale).
Quanto agli edifici “misti”, composti da unità abitative e non abitative, l’Iva al 10% si applica: a) ai lavori di manutenzione ef-fettuati nella singola unità abitativa e sue pertinenze (indipendentemente dal fatto che nell’edificio le unità abitative siano prevalenti o meno); b) ai lavori di manutenzione effettuati nelle parti comuni, a condizione che la superficie utile destinata, nell’edificio, a uso abitativo ( vale a dire a unità immobiliari accatastate nella categoria A, fatta eccezione per l’A/10)prevalga su quella destinata a uso diverso, come, ad esempio, uffici e negozi (non conta il numero delle unità immobiliari: ciò che rileva è la loro superficie utile). Mentre, se vengono effettuati lavori di manutenzione in un’unità non abitativa, anche se sita in un edificioa prevalente destinazione abitativa, l’aliquota Iva applicabile è quella ordinaria del 20 per cento. È inoltre da ritenere che l’aliquota del 10% sia applicabile ai lavori di manutenzione effettuati sui cosiddetti edifici “assimilati” alle case di abitazione non di lusso (ai sensi dell’articolo 1 della legge 659 del 19 luglio 1961), a condizione che costituiscano stabile residenza di collettività: è il caso, ad esempio, di orfanotrofi, case di riposo e dei conventi, dal momento che si tratta di strutture destinate a essere residenza stabile delle persone che vi alloggiano. Invece parrebbe doversi applicare l’Iva al 20% agli interventi di manutenzione su scuole, caserme e ospedali, che non hanno funzioni residenziali.

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