Questo atto attribuisce alla banca la possibilità, in caso d’insolvenza da parte del mutuatario INPDAP, di rifarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Con l’iscrizione dell’ipoteca, qtlindi, il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e di godimento del bene, ma non ne può disporre pienamente come se fosse libero.
I mutui fondiari INPDAP sono quindi sempre ipotecari, cioè assisti ti da una ipoteca. Ed è proprio l’esistenza della garanzia ipotecaria che impone per legge la presenza del notaio, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari. Ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, ovvero da un pubblico ufficiale, che assicuri che non ci siano frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia di entrambe le parti. Il notaio infatti garantisce:
- per il cliente, la legalità, la legittimità e la stabilità della transazione tra le parti;
- per il sistema economico-giuridico, l’affidabilità dei dati inseriti nei Pubblici registri.
A questo punto, però, è subito necessario un chiarimento. Noi parliamo di mutuo fondiario ma è bene ricordare che, anche se le norme non fanno più distinzione tra mutui “fondiari” ed “edilizi”, nel mondo bancario questa distinzione a volte è tuttora in uso. La differenza tra i due, tendenzialmente, è la seguente:
- il mutuo fondiario è un finanziamento solitamente erogato in un’unica soluzione, destinato all’acquisto di un’abitazione e garantito da un’ipoteca su un immobile già ultimato. Il contratto di mutuo, normalmente, viene redatto nella forma di “contratto unico”, nel quale il notaio stipula un atto in cui sono definitivamente indicati tutti gli aspetti economici e normativi e viene contestualmente erogato !’importo del finanziamento (che però, spesso, rimane vincolato a favore della banca per il tempo necessario al consolidamento dell’ipoteca);
- il mutuo edilizio è un finanziamento destinato alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile. Esso viene erogato in diverse tranche, in funzione dello stato di avanzamento dei lavori di ultimazione. In questo caso, viene normalmente fatto nella forma di “doppio contratto. Nel primo atto il mutuatario, o chi fornisce !’immobile a garanzia, dà l’assenso alla iscrizione dell’ipoteca; nel secondo, vengono definitivamente indicate le condizioni del finanziamento e data quietanza dell’importo erogato (che viene svincolato in quel momento).
A dire il vero, c’è anche una terza opzione, quella dei cosiddetti mutui chirografari, che alcune banche offrono con la semplice firma del contratto, senza che sia richiesta la garanzia dell’ipoteca su un bene. Si tratta di una particolare forma di finanziamento, normalmente utilizzata per importi limitati (non più di qualche decina di migliaia di euro) e su durate contenute, cioè valori che non giustificano i costi di iscrizione d’ipoteca. Infatti, per le sue caratteristiche si fonde spesso con il prestito personale.
Il mutuo chirografario di solito non viene utilizzato dalle persone fisiche, ma in genere da aziende o da condomini che, in caso di opere di ristrutturazione, non potrebbero in alcun modo utilizzare i mutui ipotecari.
Naturalmente, le minori garanzie date dal richiedente vengono compensate dal minore importo ottenibile e da tassi applicati più alti.
