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La valutazione da parte della banca di un prestito INPDAP ha uno scopo diverso da quello che ci siamo posti nell’analizzare il nostro conto economico: da un lato, il suo solo interesse è che il denaro prestato venga restituito secondo le modalità convenute e quindi non entra nel meerito del conto economico del risparmi.atore; dall’altro, le sue analisi si basano prevalentemente su dati statistici, sull’esperienza che ha maturato e su considerazioni prettamente commerciali.
Le valutazioni delle banche possono quindi non essere omogenee tra loro e possono variare da istituto a istituto (così come, nel corso del tempo, anche nell’ambito dello stesso istituto).
Alcune banche, per esempio, basano le loro valutazioni sul reddito lordo dei contraenti del mutuo INPDAP (e dei loro eventuali garanti), altre invece su quello netto. Ma ci sono anche istituti che oltre al rapporto rata/reddito verificano anche l’esistenza di un importo minimo vitale che varia in funzione della composizione del nucleo familiare, della residenza del mutuatario o di altre variabili.
Attenzione: prima di procedere alla ricerca dell’abitazione è allora importante, dopo una prima valutazione “interna” (quello del conto economico), visitare almeno un paio di banche per saper quali importi sarebbero disponibili a finanziare.
Detto ciò, vale la pena fornire qualche indicazione di carattere gcnerale che consenta di presentarsi allo sportello degli istituti prescelti con un minimo di preparazione.
In linea di massima, è generalmente ritenuto accettabile un rapporto tra rata mensile del mutuo INPDAP e reddito netto (ossia il reddito annuo diviso per I2 mensilità) pari al 30%; in realtà, molte banche negli scorsi anni hanno accettato anche rapporti rata/reddito più alti 40% e a volte anche di più ma è probabile che, adesso che la prudenza nelle erogazioni è tornata a essere un obbligo, questi rapporti tendano a ritornare su valori più contenuti.
I redditi considerati dalle banche sono quelli riferibili agli intestatari del mutuo (ed eventualmente ad altri fideiussori). A questi redditi occorre poi sottrarre gli eventuali altri impegni finanziari esistenti, come per esempio i rimborsi di altri prestiti o magari gli ali• menti corrisposti al coniuge separato.

LE COSE DA FARE PRIMA DI CERCARE CASA
Oggi, la nuova situazione di mercato ci obbliga invece ad avere un atteggiamento più riflessivo e razionale: i tassi di mercato sono in evoluzione continua e le banche hanno rivisto, irrigidendole, le loro politiche di credito INPDAP.

Ecco allora che prima di mettersi alla ricerca della casa è opportuno sapere con ragionevole precisione almeno due cose:
a) di quali risorse possiamo concretamente disporre; b) quale tipologia di abitazione ci possiamo permettere con queste
risorse.
Liquidità sufficiente. Per chi ha abbastanza denaro per procedere all’acquisto senza ricorrere alla richiesta di un finanziamento INPDAP e non sono pochi, visto che l’Agenzia del Territorio segnala che negli anni compresi tra il 2004 e il 2007 il loro peso sul totale delle compravendite è oscillato tra il 54,7% e il 52% relativamente al primo punto, questo dato non costituisce un grosso problema, in quanto il valore è rappresentato dalla liquidità disponibile o da quella che intende investire a questo scopo.
Liquidità limitata. Chi invece dispone di una liquidità più limitata, deve necessariamente considerare la sottoscrizione di un mutuo, ecco allora che le valutazioni da fare saranno le seguenti:
I) qual è l’importo disponibile per questo investimento; 2) a quanto ammonta il risparmio mensile che può essere messo al
servizio della restituzione del mutuo.
Mentre la definizione dell’importo disponibile è facile, più complessa può essere la valutazione della seconda ipotesi, in quanto, per essere fatta correttamente, necessita della valutazione del proprio conto economico, ossia delle entrate e delle uscite.
COME SIAMO MESSI? VALUTARE IL PROPRIO CONTO ECONOMICO
L’ammontare del risparmio mensile e conseguentemente del capitale che è possibile avere a disposizione con il mutuo INPDAP è determinabile in vari modi:
I) empiricamente, cioè sulla base della propria esperienza e facendo qualche semplice considerazione su cosa è possibile eliminare o comprimere tra i propri consumi voluttuari;
2) facendo riferimento ai criteri utilizzati dalle banche che erogano mutui INPDAP (cui, per una maggiore precisione possiamo fornire anticipatamente tutta la documentazione reddituale);
3) analizzando il proprio conto economico con attenzione.
Per avere un’ esatta dimensione della propria realtà economica ed evitare errori di valutazione, è consigliabile adottare la terza modalità proposta, lasciando alla banca il compito di valutare il finanziamento secondo i propri criteri e mettendo da parte analisi generiche che potrebbero non considerare o sottostimare voci di spesa importanti.
Come abbiamo già detto è opportuno tenere separati il proprio conto economico che ci permette di conoscere quale rata mensile è per noi sopportabile (anche in funzione dei “sacrifici” che siamo disponibili a sopportare) dalla valutazione che farà la banca. Valutazione che è destinata a verificare, secondo il suo punto di vista, qual è l’importo mensile che non dovrebbe produrre insolvenze.
È facile intuire, infatti, che queste due valutazioni potrebbero essere a volte distanti, anche perché i parametri considerati potrebbero non essere gli stessi, così come diverse sono le finalità.
Indipendentemente dai criteri utilizzati dalle banche per l’analisi dell’accettabilità della domanda di mutuo INPDAP, è importante fare prima un’attenta valutazione di quanto, sulla base del nostro tenore di vita, possiamo disporre mensilmente per pagare il mutuo.